Методика расчета платы за земельные участки, предоставляемые органами публичной власти региона в аренду без торгов

Аннотация

В статье предложена методика расчета ставок арендной платы за находящиеся в государственной
и муниципальной собственности земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов. Применяемые в регионах аналогичные методики зачастую не имеют экономического обоснования используемых показателей и коэффициентов. Это становится основанием для оспаривания арендаторами начислений арендной платы и ведет к потерям доходов региональных и местных бюджетов. В ходе исследования проведен анализ оценочных характеристик земельных участков, влияющих на формирование их рыночной стоимости, моделирование доходности земельных участков по их оценочным характеристикам, определение и расчет экономически обоснованных ставок арендной платы, отражающих качественные и количественные параметры земельных участков. Разработана модель расчета арендной платы на основе оценки факторов рыночной стоимости земельных участков путем применения корректирующих коэффициентов К1 и К2 к величине кадастровой стоимости земельных участков. Коэффициент К1 предлагается определять по видам разрешенного использования земельных участков путем соотнесения доходности аналогичных участков, представленных на рынке, с «нормальной» доходностью, определяемой вложением в низкорисковые государст­венные ценные бумаги. Коэффициент К2 отражает соотношение доходности вида деятельности арендатора, оцененной по показателю среднеотраслевой рентабельности продаж, с ключевой ставкой Центрального банка России. Методика отвечает принципам определения арендной платы, закрепленным в законодательстве Российской Федерации. Проведена апробация предложенной методики путем сопоставления фактических и расчетных поступлений арендной платы в бюджет Пермского края за 2020 г. Применение предложенной методики позволит увеличить доходы региональных и местных бюджетов, обеспечивая баланс общественных и частных интересов.

Ключевые слова

использование земель, земли государственной собственности, земли муниципальной собственности, арендная плата за землю, расчет арендной платы, сдача в аренду без торгов

Список литературы

1. Wineman A., Jayne T. Land prices heading skyward? An analysis of farmland values in Tanzania // Applied Economics Perspectives and Policy. 2018. Vol. 40, iss. 2. P. 187–214. doi: 10.1093/aepp/ppx038
2. Awasthi M.K. Socioeconomic determinants of farmland value in India // Land Use Policy. 2014. Vol. 39. P. 78–83. doi: 10.1016/j.landusepol.2014.04.002
3. Ricardo D. On the Principles of Political Economy and Taxation. Murray, London, 1817. 333 p. URL: https://socialsciences.mcmaster.ca/
econ/ugcm/3ll3/ricardo/Principles.pdf (дата обращения: 06.01.2022).
4. Sardaro R., La Sala P., Roselli L. How does the land market capitalize environmental, historical and cultural components in rural areas? Evidences from Italy // Journal of Environmental Management. 2020. Vol. 269. Article № 110776. doi: 10.1016/j.jenvman.2020.110776
5. Plantinga A.J., Lubowski R.N., Stavins R.N. The effects of potential land development on agricultural land prices // Journal of Urban Economics. 2002. Vol. 52, no. 3. P. 561–581. doi: 10.1016/S0094-1190(02)00503-X
6. Zhichkin K., Zhichkina L., Evdokimova N., Malysheva L., Vaganova O. The assessment features of the third type permitted use land plots // E3S Web of Conferences. 2021. Vol. 263. Article № 05005. doi: 10.1051/e3sconf/202126305005
7. Vasilieva D., Vlasov A., Parsova V., Khasaev G. Increase of economic efficiency of agricultural land management on regional level // Engineering for Rural Development. 2021. Vol. 20. P. 320–326. doi: 10.22616/ERDev.2021.20.TF069
8. Cienciała A., Sobolewska-Mikulska K., Sobura S. Credibility of the cadastral data on land use and the methodology for their verification and update // Land Use Policy. 2021. Vol. 102. Article № 105204. doi: 10.1016/j.landusepol.2020.105204
9. Tezcan A., Büyüktaş K., Akkaya Aslan Ş.T. A multi-criteria model for land valuation in the land consolidation // Land Use Policy. 2020. Vol. 95. Article № 104572. doi: 10.1016/j.landusepol.2020.104572
10. Валиев Д.С. Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 3 (114). С. 98–105.
11. Зельдин М.А., Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка величины рыночной арендной платы
за пользование земельным участком // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 6 (93). С. 34–44.
12. Баринов Н.П. Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 6 (201). С. 6–24.
13. Баринов Н.П., Русанов М.М. Уточненные соотношения для оценки рыночной арендной платы за пользование земельным участком // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 7 (214). С. 39–43.
14. Гарманов В.В., Терлеев В.В. Основы методики обоснования арендной платы за земельные участки // Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. 2017. № 3. С. 8–10.
15. Астраханцева И.А. Экономическое обоснование корректирующих коэффициентов, используемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками // New Approaches in Economy and Management: materials of the VI international scientific conference on September 15–16, 2016. Prague: Vědecko vydavatelské centrum “Sociosféra-CZ”, 2016. С. 85–90. URL: http://sociosphera.com/en/
conference/2016/new_approaches_in_economy_and_management (дата обращения: 06.01.2022).
16. Балтин В.Э. Развитие теоретико-методического подхода к определению арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена // Фундаментальные исследования. 2017. № 11-2. С. 370–375.
17. Топал Е.Г. Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне // Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. 06.10.2017. № 4 (52). Ст. 5203. URL: https://eee-region.ru/article/5203
18. Самсонов Р.А., Бочаров С.Н., Мищенко В.В., Кобрин М.Ю. Механизмы рыночных и регулятивных коэффициентов для определения арендной платы публичных земельных участков в регионе // Экономика региона. 2021. Т. 17, № 2. С. 673–687. doi: 10.17059/ekon.reg.2021-2-23
19. Ершова Н.В., Колбнева Е.Ю. Прогнозирование величины арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. 2016. № 1 (48). С. 276–280. doi: 10.17238/issn2071-2243.2016.1.276
20. Максимова Т.В., Дубынина А.В., Хлестова К.С. Оценка коэффициентов, учитываемых при определении арендной платы за земельные участки в г. Челябинске // Социум и власть. 2018. № 5 (73). С. 82–90.
21. Dubynina A., Ketova I., Khlestova K., Maximova T. Corrective factors taken into account when determining the rent for land plots as a tool for filling the budget in a municipality (The example of the city of Chelyabinsk) // Public Policy and Administration. 2020. Vol. 19, no. 2. P. 329–339. doi: 10.13165/VPA-20-19-2-13
22. Махт В.А., Карпова О.А., Ткачева Л.Ф. Обоснование размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения // Вестник Омского ГАУ. 2016. № 3 (23). С. 283–287.
23. Бердникова В.Н. Методы расчета экономически обоснованных коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (на примере земельных участков под промышленными объектами в г. Братске) // Проблемы современной экономики. 2013. № 3 (47). С. 480–482.
24. Люлькина Н.М., Учинина Т.В., Толстых Ю.О., Кваша Ю.В. Анализ методики расчета годового размера арендной платы за землю (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6. С. 467–475.
25. Курченков В.В., Фетисова О.В., Макаренко О.С. Актуализация методических подходов к расчету арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности в городских округах // Региональная экономика. Юг России. 2019. Т. 7, № 2. С. 157–164. doi: 10.15688/re.volsu.2019.2.16